Forslag til kravspesifikasjon for offentlig høring
Høringsuttalelser sendes post@dibk.no – merk sendingen med saksnummer 22/3442. Vi er spesielt interessert i å få innspill og tilbakemeldinger om følgende punkter:
Veiledning til søknadssystemene
Generell veiledning til saksbehandler
Forslag til sjekkpunkt for saksbehandler
Frist for innsending av høringsuttalelser er 10. juni 2022.
Det vil bli avholdt et teamsmøte hvor kravspesifikasjonen blir gjennomgått torsdag 19. mai kl. 09.00. De som er interessert til å være med på møtet kan melde seg på til hgl@dibk.no innen 13. mai.
Eiendomsak - Søknad om opprettelse eller endring av matrikkelenhet med oppmålingsforretning
1 INNLEDNING
Dette er en spesifikasjon for en felles søknad for opprettelse/endring av matrikkelenhet etter plan- og bygningsloven § 20-1 bokstav m, og rekvisisjon av oppmålingsforretning etter matrikkellova.
I dag benyttes blankett nr 5153 «Søknad om tillatelse til tiltak uten ansvarsrett» for den delen av søknaden som behandles etter plan og bygningsloven, mens Kartverket har egne blanketter for rekvisisjon av oppmålingsforretning. Mange kommuner har utarbeidet egne blanketter som tar for seg hele forløpet. Egenutviklede blanketter for rekvisisjon av oppmålingsforretning og matrikulering skal godkjennes av Kartverket, jf. matrikkelforskriften (mf) § 23 fjerde ledd.
Tiltakene spesifikasjonen omfatter er:
opprettelse av ny grunneiendom
opprettelse av ny anleggseiendom
opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år
arealoverføring
endring av festegrunn
1.1 Forarbeid
Det har vært utført et grundig forarbeid for å finne fram til de beste prosessene for de ulike tiltakene. Dette har vært utført av en prosjektgruppe bestående av Leikny Gammelmo og Anders Braaten fra Kartverket, samt Frode Grindahl og Hilde Grevskott Larsen fra DiBK. I tillegg har vi hatt en referansegruppe bestående av representanter fra både kommunene og bransjen som har kommet med nyttige innspill.
Det skal også holdes dialogmøter om løsningene med alle leverandørene av søknads- og saksbehandlingssystemer som leverer tjenester via Fellestjenester BYGG.
1.2 Involverte eiendommer
De involverte eiendommene i en sak er de som avgir og/eller mottar areal.
1.3 Søknadsstruktur
Vi har lagt opp til at det skal opprettes én egen søknad for hver ny matrikkelenhet som skal opprettes. Det samme gjelder ved endring av grense mellom to matrikkelenheter ved arealoverføring eller endring av festegrunn.
Ved opprettelse av ny matrikkelenhet kan det være flere eiendommer som skal avgi areal til den nye eiendommen. Disse kaller vi avgivereiendommer, og de er likestilt i eiendomsprosessen. Alle som er eiere av avgivereiendommene skal signere på rekvisisjonen av oppmålingsforretningen.
Ved arealoverføring og endring av festegrunn hvor det kun er endring av eksisterende matrikkeenheter, vil det alltid være to involverte eiendommer i hver sak. Det er de to eiendommene som ligger på hver sin side av grensen som skal endres.
1.4 Tiltakshaver/søker
Det er ikke krav til ansvarlige foretak for denne typen søknad, men plan og bygningsloven § 20-1 m viser til matrikkellova § 9, som har bestemmelser om hvem som kan søke om opprettelse eller endring av matrikkelenhet. Hvis det er én avgivereiendom, vil dette normalt være eier av den som skal avstå grunn. Hvis det er flere involverte eiere, vil det i en digital løsning være én person som gis myndighet til å være søker, men alle må undertegne søknaden med mindre det foreligger fullmakter.
1.5 Kommunal saksbehandling
Kommunene skal først behandle saken etter plan og bygningsloven, for etterpå å sende saken videre for gjennomføring av oppmålingsforretning, føring av matrikkel og tinglysing. For søknader om festegrunn må det inngå i vurderinger om kommunen vil benytte mulighetene i plan- og bygningsloven § 21-4 femte ledd om krav til klarlegging av eksisterende grenser før saken behandles og sjette ledd om at festegrunn skal opprettes som areal eller grunneiendom.
Behandlingen etter plan og bygningsloven kan i enkelte tilfeller gjøres automatisk. Dette kan gjøres under følgende forutsetninger (alle må være oppfylt):
gjelder opprettelse av grunneiendom
eksisterende grenser er oppmålt
den nye eiendommen omfattes av en reguleringsplan som er under 5 år gammel
søknaden må være i tråd med reguleringsplanen
de nye eiendomsgrensene er fastsatt i reguleringsplanen og presisert i bestemmelsene
det søkes ikke om noen form for dispensasjoner
søknaden må heller ikke være i strid med en tidligere gitt dispensasjon
det foreligger ingen nabomerknader
1.6 Sjekklister
Det skal utarbeides egne sjekklister for Eiendomsaker i de nasjonale sjekklistene for byggesak. Disse vil framkomme som en egen søknadstype.
1.7 Tiltakstyper
Ny grunneiendom
For å legge til rette for en delvis automatisk saksbehandling av eiendomsaker, skiller vi i denne spesifikkasjonen mellom flere typer grunneiendommer:
Opprettelse av èn ny grunneiendom for bebyggelse
Opprettelse av èn ny grunneiendom som ikke skal bebygges (Dette kan for eksempel være felles vei eller lekeplass som skal opprettes som realsameie)
Opprettelse av et nytt utbyggingsområde (et område som senere kan deles opp i flere nye eiendommer i tråd med reguleringsplan)
Ny anleggseiendom
En anleggseiendom er en eiendom som strekker seg under eller over en eller flere andre matrikkelenheter. Dette kan for eksempel være et underjordisk garasjeanlegg. Det som er spesielt for denne typen eiendomsdannelse er at godkjenning og matrikkulering ikke kan gjøres før det foreligger en godkjent igangsettingstillatelse for selve anlegget, dvs. at det også må være søkt om og gitt tillatelse til tiltak etter plan og bygningsloven § 20-1 bokstav a. Rekkefølgen på byggesaken og eiendomsaken er med det byttet om, og mange forhold er avklart i byggesaken.
Obligatoriske vedlegg for anleggseiendommen vil derfor være målsatte plan og snitt for det godkjente anlegget, alternativt en byggesaks-BIM.
Matrikkellovas § 29 fastsetter følgende:
(1) Ved opprettelse av anleggseiendom skal dokumentasjonen nevnt i § 27 også omfatte nødvendig skriftlig avtale eller annet nødvendig rettsgrunnlag som gir rett til oppføring av den bygning eller konstruksjon som anleggseiendommen skal omfatte.
(2) En del av en bygning som skal danne en selvstendig anleggseiendom, skal være en separat enhet som er konstruksjonsmessig og funksjonelt skilt fra andre deler av bygningen. Anleggseiendom i sjø skal være fast og varig forbundet med grunnen eller landet.
(3) Anleggseiendom i undergrunnen skal beskrives som et lukket volum.
(4) Festegrunn kan ikke inngå som del av anleggseiendom.
(5) Anleggseiendom kan ikke opprettes på en slik måte at del av grunneiendom som overlappes av anleggseiendommens omriss avtegnet på jordoverflaten, ikke kan nyttes som grunneiendom på en hensiktsmessig måte.
(6) Innretninger som kan registreres i petroleumsregisteret eller i akvakulturregisteret, kan ikke etableres som anleggseiendom
Ny festegrunn
Del av grunneiendom eller jordsameie som kan eller skal festes bort, jf. matrikkelloven § 5 e). Det kan opprettes ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år. Festegrunn kan enten opprettes som:
Arealfeste – hvor det settes av et entydig definert areal med innmålte grenser på lik linje med grunneiendom, eller:
Punktfeste – hvor det ikke fastsettes et eksakt areal, kun et punkt som skal ligge innenfor den eksisterende eller ny bygningen som planlegges. Punktfestet har status som et grensepunkt.
Én ny festegrunn kan bare opprettes på én grunneiendom eller ett jordsameie og kan ikke omfatte eksklusivt uteareal til eierseksjon. Det vil si at ny festegrunn på seksjonert eiendom må opprettes på fellesareal.
Kommunen kan sette som vilkår for tillatelsen at festeretten skal gjelde for et særskilt areal eller at enheten blir opprettet som grunneiendom, jf. Plan- og bygningsloven § 21-4, sjette ledd.
En festekontrakt inngås gjerne med formål å bebygge eiendommen, men ihenhold til matrikkelloven kan det også opprettes festegrunn som ikke skal bebygges, jf. matrikkellova § 5 bokstav e.
Arealoverføring
Overføring av et større areal fra en eiendom til en annen, skal behandles etter plan og bygningsloven § 20-1 bokstav m. I denne spesifikasjonen kaller vi det for «arealoverføring».
Ved arealoverføring skal de involverte eiendommene ha lik type. Dvs. at et areal fra en grunneiendom kun kan overføres til annen grunneiendom, mens et areal fra festegrunn kun kan overføres til annen festegrunn.
Endring av festegrunn
Ved endring av festegrunn vil festegrunnen disponere en endret del av grunneiendommen eller jordsameiet som festegrunnen er del av. Grunneiendommen eller jordsameiet som festegrunnen er en del av, forblir uendret.
Endring av festegrunn kan innbefatte ett av følgende forhold:
Endring av grense mot grunneiendommen eller jordsameiet festegrunnen er del av.
Overføring av areal mellom to tilgrensende festegrunner på samme grunneiendom eller jordsameie.
Omgjøring av punktfeste til et bestemt areal (arealfeste).
Splitting av én festegrunn til to festegrunner.
Arealet som overføres fra eller til tjenende grunneiendom eller jordsameie kan ikke omfatte uteareal til eierseksjon.
Endring av festegrunn kan ikke innbefatte areal som tilhører en annen matrikkelenhet enn den grunneiendommen eller jordsameiet som festegrunnen er en del av.
Ved overføring av areal mellom to tilgrensende festegrunner og ved splitting av én festegrunn til to festegrunner kan ikke yttergrensen mot andre enheter endres.
(Dersom brutto og netto arealendring holder seg innenfor skrankene for grensejustering kan endringen behandles etter reglene for grensejustering Grensejustering er ikke søknadspliktig).
Nytt jordsameie
Det er kun jordskifteretten som kan anmode om opprettelse av nytt jordsameiet. Da dette skjer svært sjelden og følger en egen prosedyre, har vi ikke tatt denne tiltakstypen med i spesifikasjonen.
2 Prosess - saksbehandling
2.1 Søknad etter plan og bygningsloven § 20-1 bokstav m
Planstatus er avgjørende for hva denne søknaden må inneholde. De enkleste søknadene der alle nye eiendomsgrenser er regulert, det ikke skal søkes om noen form for dispensasjon og det ikke foreligger nabomerknader, kan behandles automatisk. I den andre enden av skalaen er søknad om for eksempel ny grunneiendom for bygging i uregulert område og hvor blant annet sektormyndigheter må høres.
«Søknaden må angi hvordan enheten ønskes utformet, herunder angi grenseforløpet på kart. Søknaden må vise hvordan de nye enhetene eller grenseendringen på en hensiktsmessig måte kan gå inn i en fremtidig utnytting av området, herunder også hvordan krav til tomtestørrelse, fellesareal og plassering av bebyggelsen kan oppfylles» (plan og bygningsloven § 21-2).
2.2 Rekvisisjon av oppmålingsforretning
I henhold til matrikkellova § 10 må det være gitt tillatelse etter plan og bygningsloven § 20-2 før «ny grunneigedom, ny anleggseigedom, ny festegrunn eller nytt jordsameige kan opprettast i matrikkelen». Det må også være gjennomført en oppmålingsforretning. Rekvisisjon av oppmåling og matrikulering skal kontrolleres av kommunen. Er den komplett kan den behandles. Hvis det er feil eller mangler skal rekvirent gis mulighet til å kompletter eller rette.
Figur 1: Illustrasjon av saksprosessen (Kilde: Gammelmo 2020: figur 12.1)
3 Søknad om opprettelse av ny og endring av eksisterende eiendom
3.1 Informasjon som må sendes inn i alle tiltak
En del informasjon er obligatorisk for alle typer tiltak. Flere av databolkene eksisterer også i dagens Fellestjenester BYGG, og vi vil bygge på de eksisterende xml-strukturene (datafilene) og utvide disse der det er nødvendig.